Üürimine, edasimüük ja fondid: 7 võimalust kinnisvaraga raha teenida

1. Üürile anda korter

Meetod on lihtne, kuid oluline on tegutseda seaduse piires. Esimene samm on leping. Nii pikaajaliseks kui ka igapäevaseks üürimiseks vaja järeldadaVene Föderatsiooni tsiviilseadustik. 35. peatükk Eluruumi üürimine kirjalik leping tööandjaga. Seda selleks, et kaitsta raha ja vara juhuks, kui üürnik mööblit kahjustab või hakkab teie teadmata korterit välja andma. Ilma lepinguta on raske vaielda ja hüvitist taotleda. Teine viis end rahaliselt kindlustada - võtaVene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Artikkel 329 Kohustuste täitmise tagamise viisid uutel üürnikel on tagatisraha ja täpsustage lepingus, millistel juhtudel summat üürnikule ei tagastata.

Teine oluline punkt on maksud korteri üürimisel. ÜksikisikudMaksuseadustiku artikkel 224. maksumäärad maksan 13% IPVene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 346.20. maksumäärad lihtsustatud - 6%. Kui seda ei tehta, on oht hästiVene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 122. Maksusummade (tasud, kindlustusmaksed) maksmata jätmine või mittetäielik tasumine — 20–40% tasumata maksusummast. See ei vabasta võlga ennast.

Üürile anda päris ja täismakstud korter ning eluase ostetud hüpoteegiga. Kuid me peame arvestama nõudlusega kinnisvaraturul ja pankade intressimääradega. Oletame, et kui üürikulu langeb 4% ja hüpoteek sööb tootlusest veel 3% aastas, võite olla miinuses. See kehtib eriti praegu, kuna kinnisvarahinnad ja eluasemelaenu intressid on kevadel hüppeliselt tõusnud.

2. Korraldada üüripinna allüüri

Üüritud ala võib olla uuesti võttaVene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 615. Üüritava kinnisvara kasutamine teisele inimesele. Sel juhul ei pea te korterit ostma, kuid oluline on saada omaniku nõusolek ja fikseerida see esmases üürilepingus.

Siin on kaks võimalust raha teenida:

1. Üürile anda osa ruume. Oletame, et üürid kahetoalise korteri ja paned ühe inimese veel vabasse tuppa.
2. Üüripind üürile anda äraoleku ajal. Otsige puhkuseks või ärireisiks eluaseme jaoks ajutine üürnik.

Lisaks saab kohustuste puudumise tõttu tõsta allrendi maksumust. Esmane üürnik vastutab endiselt omaniku ees vara korrasoleku ja õigeaegse tasumise eest ning allüürnikul pole vaja selle pärast muretseda.

Turvalisuse huvides on oluline ka eluaseme üürimisel sõlmitavale sarnase lepingu sõlmimine. Ainus uus tingimus on see, et selle dokumendi kehtivusaeg ei tohi ületada esmase dokumendi tingimusi.

3. Investeeri ärikinnisvarasse

Kaubanduskeskuse avamiseks või alumisel korrusel asuva korteri kaupluseks või kohvikuks muutmiseks pole vaja kulutada kümneid või sadu miljoneid või võib-olla isegi miljardeid rublasid. Investeerimisfondide (UIF) kaudu saate investeerida ärikinnisvarasse suhteliselt väikese summaga. Nad koguvad investoritelt raha ja investeerivad neid ning vastutasuks saavad fondis osalejad osaku – omandiõigust kinnitava väärtpaberi. Investeerimisfondid võivad tegeleda erinevate varadega – aktsiate, võlakirjade, äri- ja tegelikult ka ärikinnisvaraga.

Sõltuvalt vara likviidsusest, st võimalusest seda kiiresti müüa, on investeerimisfondid avatud, intervall, vahetus ja suletud. Kinnisvarafondid on enamasti lihtsalt suletud fondid: pangarakendustes on üsna lihtne igal ajal aktsiaid osta, kuid pärast sulgemist tagasi maksta (tähtajad on kohe märgitud). Fondist saab planeeritud kuupäevast varem väljuda vaid aktsia teisele isikule edasimüümisega.

Siinne tootlus annab osa väärtuse muutuse: see kasvab koos kinnisvara hinna ja üürnike tasudega. Maksete sagedus sõltub kinnise investeerimisfondi strateegiast:

• Kui fond investeerib ehitatavasse ärikinnisvarasse, on võimalik kasumit teenida alles pärast selle kasutuselevõttu. Kuni osaluse müümiseni kontole raha ei laeku.
• Kui fond ostab valmis kinnisvara, saavad aktsionärid igas kvartalis vahepealset üüritulu. Tulu saamiseks ei pea ootama osa lunastamist. Lepingud üürnikega sõlmitakse pikaks perioodiks (5-15 aastat), mis tagab maksete stabiilsuse.

Igal juhul müüakse pärast fondi sulgemist vara maha ja raha jaotatakse investorite vahel. Algtagatisraha suurus suureneb objektide hinnatõusust saadava kasumi tõttu.

Selle raha teenimise viisiga kaasnevad riskid. Näiteks võib kasumlikkust mõjutada üürnike varajane lahkumine või kinnisvara turuväärtuse langus. Selleks, et aktsia oleks stabiilne, peate enne ostmist investeerimisfondi hoolikalt uurima: kontrollige selle ajalugu, ülevaateid, vaadake, milliste klientidega see töötab.

4. Müüa "tapetud" korter edasi

Kinnisvara järelturul on piisavalt kortereid, kus on halvasti remonditud, avariikommunikatsioonid või seaduserikkumised. Probleemide tõttu on nende maksumus tavaliselt madal – isegi kui asukoht on hea ja kaader muljetavaldav. Sellise kinnisvaraga saate raha teenida, kui kõrvaldate kõik puudused ja paned turuhinnaga müüki.

Sel juhul peate eelnevalt hindama oma võimalusi ja korteri probleemsuse astet. Selle atraktiivseks muutmiseks peate kulutama energiat, investeerima viimistlusmaterjalidesse, sanitaartehnilistesse teenustesse, palkama advokaadi ja korrastama dokumendid. Lisaks tuleb pärast ostu kiiresti tegutseda: on oht, et remondi ja muude probleemide lahendamise käigus eluaseme turuväärtus langeb ja kustutab kõik võimalikud eelised.

5. Osta korter ehitusjärgus majas

Ehitusjärgus maksab eluase vähem ja kui korter on valmis, saad selle kallimalt edasi müüa ja võita hinnavahe pealt. Sel juhul sõlmitakse aktsialeping - omandatud30. detsembri 2004. aasta föderaalseadus nr 214-FZ “Korterelamute ja ühiselamute ehitamises osalemise kohta muude kinnisvaraobjektide ja teatud Venemaa seadusandlike aktide muudatuste kohta Föderatsioon". Artikkel 4 Leping ühisehituses osalemiseks omandiõigused, mitte korter ise. Et vältida probleeme arendajaga, tuleb eelnevalt veenduda, et dokumendi tekstis on ära toodud kasutuselevõtu tingimused, võtmete üleandmise tingimused ja hüvitamise tingimused. Viimasega on lihtsam probleeme lahendada, kui lõplik elamispind osutub kaadrite või muude tingimuste poolest lepingus kirjas olevast erinevaks.

Lisaks on oluline enne ostmist hoolikalt läbi mõelda arendaja ajalugu ja maine – vastasel juhul on oht sattuda pikaaegsesse ehitusse või lihtsalt saada ebaõnnestunud korter. Selleks peate uurima arendaja veebisaidil olevaid dokumente, murdma need sisse Elamuehituse ühtne infosüsteem ja vahekohtuasjade kappi, samuti lugeda klientide ülevaateid.

6. Investeerige hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse (MBS)

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid – võlakirjad, toodetud11. novembri 2003. aasta föderaalseadus "Hüpoteeklaenu väärtpaberite kohta" N 152-FZ pangad. Töö skeem on järgmine: panga klient võtab temalt raha kinnisvara ostmiseks ning pank emiteerib sama summa eest väärtpabereid ja saadab need börsile, kust need investorid ostavad. Pank võidab sel juhul, kompenseerides laenu väljastamiseks kulutatud raha ja investor saab garanteeritud sissetulek: kasum on fikseeritud ja tilgub kord kvartalis või kuus kuud panga makstavast intressist võlausaldaja.

Selle meetodi peamine puudus on pikaajaline: hoiuse saate välja võtta alles pärast hüpoteegi täielikku tasumist ja see on tavaliselt aastakümneid. Lisaks on oht, et laenuvõtja ei suuda üldse hüpoteeklaenu maksta. Kuid sissemakse summa võib olla mis tahes: ICB-d on reaalne osta 1000 rubla eest. Ja neid müüakse börsidel – ostmiseks ei pea te kuhugi minema ja kolmandate osapooltega suhtlema.

7. Ostke arendajavõlakirju

Arendajad ei saa praegu kasutada aktsionäride vahendeid uute majade ehitamiseks – raha on tingdeponeerimiskontodel. Ja nad vajavad rahastamist, seega nad vabastadaVäärtpaberid telliste asemel: mida peate teadma arendajavõlakirjade kohta / RBC võlakirjad: investorid ostavad neid, see tähendab, et nad annavad raha projektide elluviimiseks ja arendaja tagastab seejärel raha, kuid koos intressiga.

SaagikusVenemaal arendajate paigutatud võlakirjade maht peaaegu kahekordistus aastaga / TASS siin on kõrge - 10-15%, kuid riske on palju. Näiteks kui nõudlus uutes hoonetes elamispindade järele väheneb, siis ettevõtete müüginäitajad langevad – intresside maksmiseks raha ei jää.